베트남 아파트와 세금

중꾸비나의 본사 사장님은 베트남 아파트에 관심이 많으시다. 호치민 1군 시내와 인접한 투띠엠 지역에 아파트 개발이 재개되고 있는데, 도심에 인접해 있으면서도 베드타운으로서 환경이 잘 조성되어 최고의 베트남 부동산 투자유망지역이다.

중꾸비나의 유팀장님은 이 지역 아파트 구입과 관련된 사항들을 문의하기 위해서 베트남 호치민의 박회계사에게 상담을 신청하였다.

베트남 아파트 관련 세금 상담

유팀장님: “박회계사님, 저희 사장님께서 최근 개발이 시작된 호치민 투티엠 지역에 아파트를 구입하고자 하십니다. 부동산 중개업체에 문의하니 한국 본사 명의로 아파트 구입이 가능하다고 하는데, 맞는지요?”

박회계사: “한국 법인 명의로 아파트를 구입하는 것은 불가능한 것으로 알고 있습니다. 다시 확인하시기 바랍니다.”

유팀장님: “한국 본사 명의로 아파트를 구입하지 못한다면 베트남 법인 명의로 구입이 가능한가요?”

박회계사: “네, 팀장님! 베트남 법인 명의로 아파트 구입이 가능합니다. 하지만, 베트남 법인 명의로 아파트를 구입할 때 세제상 불리한 점이 몇 가지 있습니다.”

유팀장님: “어떤 점이 불리한가요?”

“아파트를 구입할 때 지급하는 부가가치세 매입세액은 공제받을 수 없다!”

박회계사: 베트남 법인이 아파트를 취득할 때 지급한 매입부가가치세를 매입세액 공제받지 못합니다. 하지만, 아파트를 판매할 때 세금계산서를 발행하고 매출세액을 부담하여야 합니다.

유팀장님: 그럼, 약 10% 정도 세금 손실이 있겠군요.

박회계사: “부가가치세 뿐만 아니라 법인세법상 불리한 점도 있습니다.”

유팀장님: “아파트를 처분할 때 양도소득세 문제를 말씀하시는 것인지요?”

박회계사: “네, 팀장님! 공단에서 제조업을 하는 법인은 일반적으로 과세이익 발생 후 2년간 법인세 면제, 추후 4년 50% 감면을 받을 수 있습니다. 아파트 감가상각비는 세금 감면이 적용되는 시기에 비용처리 되어, 낮은 세금 절감 효과가 있습니다. 반면, 아파트 매각 시에는 양도차익(판매가액 – 장부가액)에 무조건 일반법인세율(20%)를 적용하여 세금을 계산합니다.”

“법인의 아파트 양도소득세는 양도차익(이익)의 20%이다.”

유팀장님: “부가가치세 10% 와 법인세 일부에서 손실이 발생되네요…”

박회계사: “개인소득세 이슈도 있는데, 세금 손실은 아니지만 아셔야 될 내용이 있습니다.”

유팀장님: “어떤 사항인지요?”

박회계사: “법인이 취득한 아파트는 임직원 거주용으로 사용할 수 있는데, 회사가 임직원에게 아파트 임대 혜택을 공여하였다고 간주하여 개인소득세를 계산합니다.”

유팀장님: “개인소득세는 얼마인가요?”

박회계사: “임직원의 현금 급여의 15%와 아파트 감가상각비 중에서 작은 금액을 개인소득세 과세표준에 가산하여 개인소득세를 계산합니다.”

유팀장님: “그럼, 개인소득세 부담도 늘어나는 거네요?”

박회계사: “아닙니다. 회사가 임직원에게 아파트 임대료를 지원하더라도 현금 급여의 15%와 실제 아파트 임대료 중 작은 금액이 과세표준에 가산됩니다. 따라서, 개인소득세가 추가되는 것은 아닙니다.”

유팀장님: “아, 그렇군요!”

박회계사: “문의하신 사항과 별개지만, 만약 개인 명의로 아파트를 취득한다면 매출부가세가 발생하지 않고 양도소득세는 아파트 판매금액의 2%를 납부하면 됩니다. 다만, 베트남에서 양도소득세를 납부하더라도 한국에서 다시 양도소득세를 계산하여 세금을 추가납부 하여야 될 수 있습니다.”

유팀장님: “네, 박회계사님! 잘 알겠습니다. 감사합니다.”

“개인의 아파트 양도소득세는 아파트 판매금액의 2%이다.”

베트남에서 아파트 구입 시 세금 이슈

1. 베트남 법인 명의로 아파트를 구입하는 경우

– 아파트 구입 관련 매입부가가치세를 공제받을 수 없다.

– 반면, 아파트를 판매할 때 매출부가가치세가 발생한다.

– 아파트 양도법인세는 일반법인세와 구분하여 계산한다.

– 아파트 양도법인세 = 양도차익(판매가액 – 장부가액) * 20% 이며, 어떠한 법인세 우대 혜택도 적용되지 않는다.

– 아파트에 거주하는 법인 임직원의 개인소득세 과세표준을 계산할 때 아파트 간주 임대료가 가산된다.

2. 개인 명의로 아파트를 구입하는 경우

– 베트남 아파트 양도소득세 = 아파트 판매가액 * 2% 이다.

– 한국 거주자의 경우 베트남에서 아파트 양도소득세를 납부하더라도 한국에서 양도소득세를 정산하여 추가납부 하여야 될 수 있다.

“베트남 세법을 모르고 베트남 아파트를 구입하면 더 많은 세금을 내야된다!”

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